РАЗРАБОТКА БЮДЖЕТА ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА

Бюджет эксплуатации объекта является инструментом оценки эффективности работы собственного эксплуатирующего подразделения или привлеченной подрядной организации.
Для правильного планирования расходов и составления бюджета необходимо грамотно составить и выполнять программу планово-предупредительных работ. В этом случае вероятность нештатных ситуаций минимальна, что способствует соответствию запланированного бюджета реальным расходам на содержание и техническое обслуживание объекта недвижимости.
Управление коммерческой недвижимостью требует особой тщательности в составлении бюджета эксплуатации здания. Очень важно правильно определить перечень и характеристики эксплуатируемых элементов и систем здания, оценить их состояние и в соответствии с этим сформировать виды необходимых работ, периодичность их выполнения, а также потребности в персонале и оборудовании.

РАЗРАБОТКА ГРАФИКА ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ

Грамотно составленный график технического обслуживания – ключ к надёжному и бесперебойному функционированию всех систем жизнеобеспечения объекта недвижимости и увеличению срока эксплуатации здания.
Составление графика технического обслуживания включает несколько этапов, основными из которых являются:
– техническое обследование объекта недвижимости (составление перечня оборудования и систем, оценка их технического состояния)
– определение потребностей технической эксплуатации (определение видов и периодичности работ)
– анализ потребностей по эксплуатации и имеющихся ресурсов (персонал и оборудование), приведение их к соответствию. Количество и квалификация персонала должны быть достаточными для проведения всех видов работ в необходимом объёме.
Нарушение составленного графика технического обслуживания может привести к преждевременному выходу из строя оборудования и аварийным ситуациям. В этом смысле экономия на профилактике может обернуться существенными дополнительными расходами.

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ КРУГЛОСУТОЧНОЙ ДИСПЕТЧЕРСКОЙ И ИНЖЕНЕРНОЙ СЛУЖБ

Техническая эксплуатация объекта недвижимости традиционно осуществляется в рамках договора и по заявкам на проведение разовых работ. Спектр выполняемых по заявкам работ очень широк. Потребность в них может возникнуть в любой момент и иметь при этом различный статус срочности. Поэтому для оперативного приема и реагирования на поступающие заявки необходимо организовать работу круглосуточной диспетчерской и инженерной служб.
Для отдельно взятого объекта организация диспетчерской будет весьма дорогостоящей, но необходимой опцией. Более экономичным вариантом станет подключение объекта к объединённой диспетчерской службе (ОДС) управляющей компании, ответственной за эксплуатацию нескольких объектов недвижимости. В этом случае содержание ОДС равномерно распределяется между пользователями, что означает уменьшение расходов для каждого абонента в отдельности.

ЭКСПЛУАТАЦИЯ И ТЕХНИЧЕСКОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ

систем электроснабжения и освещения;
Техническое обслуживание систем электроснабжения и освещения включает в себя проведение с разной периодичностью осмотров и проверок, а также контроль работоспособности электрооборудования, внутреннего, наружного и аварийного освещения, стационарных электроустановок, слаботочных панелей и периферийных устройств и других сопутствующих устройств.
водопровода;
Техническое обслуживание водопровода предусматривает выполнение комплекса работ по обеспечению работоспособности систем холодного и горячего водоснабжения объекта недвижимости, контроль работоспособности запорной и регулировочной арматуры, осмотр и устранение видимых неисправностей трубопровода системы водоснабжения, чистку всех узлов и агрегатов системы, проверку уровня шума насосов и их производительности.
канализации;
Техническое обслуживание канализации предусматривает выполнение комплекса работ по обеспечению работоспособности санитарно-технического оборудования, систем ливневой и фекальной канализации объекта недвижимости, запорной и регулировочной арматуры, а также осмотр и устранение видимых неисправностей трубопровода, очистку и промывку трубопроводов и приёмных ёмкостей системы канализации, ревизию насосного оборудования.
отопления;
Техническое обслуживание отопления предусматривает выполнение комплекса работ по обеспечению работоспособности системы отопления объекта недвижимости, осмотр состояния трубопроводов и устранение неисправностей, проверку запорной и регулировочной арматуры, удаление воздушных пробок, подготовку к отопительному сезону в соответствии с соблюдением Правил и инструкции Тепловых сетей, а также протоколирование показаний счётчиков.
Крупные объекты недвижимости располагают собственной котельной, техническое обслуживание и эксплуатация которой требуют своевременного и квалифицированного подхода. Для обеспечения качественной работы котельной и, как следствие, поддержания температурного режима в объекте недвижимости необходимо регулярное проведение следующих мероприятий: обслуживание насосов, узла ХВП, системы подачи воздуха, системы зажигания и системы удаления дымовых газов, а также обслуживание водогрейных котлов, газовых горелок, насосной и теплового пункта.
вентиляции и кондиционирования;
Техническое обслуживание систем вентиляции и кондиционирования включает в себя проведение регулярных осмотров и сервисов оборудования систем вентиляции и кондиционирования с целью диагностики и профилактики. Сервисное обслуживание продлевает срок службы оборудования и поддерживает его работоспособность.
Нормы технического обслуживания кондиционеров и устройств приточно-вытяжной вентиляции устанавливают необходимость регулярных действий, таких как: осмотр, контроль и регулировка параметров, чистка технологических блоков, вентиляционных установок, заслонок воздуха, замена воздушных фильтров.
лифтов и эскалаторов;
Лифты и эскалаторы являются неотъемлемой частью современных объектов недвижимости разного профиля. Как средство повышения комфортности пребывания они предусмотрены не только для жителей высотных зданий, но также и для посетителей многоуровневых торговых центров, аэровокзалов, деловых и культурных центров. Как объект эксплуатации и технического обслуживания лифты, эскалаторы и подъемное оборудование требуют периодических осмотров профессиональными инженерами, диагностики с целью раннего выявления неисправностей, своевременной замены изношенных элементов и агрегатов механизма, профилактического ремонта и модернизации. Такой комплекс мер направлен на поддержание исправного технического состояния, увеличение срока эксплуатации лифтов и эскалаторов и безопасность их использования, что особенно важно для объектов с большим потоком посетителей.
систем противопожарной безопасности: пожарной сигнализации, систем оповещения, пожаротушения и дымоудаления.
Техническое обслуживание систем противопожарной безопасности включает в себя комплекс мер по поддержанию в исправном состоянии пожарной сигнализации, систем оповещения, пожаротушения и дымоудаления: проверка работоспособности составных частей спринклерной установки (технологической, электротехнической, сигнализационной) и пожарной сигнализации, гидравлические и пневматические испытания трубопроводов на герметичность, проверка и перезарядка огнетушителей, контроль работоспособности клапанов дымоудаления.
Также в зону ответственности инженера ППБ входит проведение проверок, обследований технического состояния зданий, сооружений и оборудования на соответствие их требованиям нормативных правовых актов по противопожарной безопасности, осуществление контроля за выполнением предписаний должностных лиц федеральных органов исполнительной власти, уполномоченных на проведение государственного надзора и контроля, обеспечение наличия комплекта нормативных правовых документов на объекте, проведение инструктажа и учебно-профилактических мероприятий по противопожарной безопасности.

Управление эксплуатацией

Эксплуатация недвижимости это, прежде всего, сервис для комфортного и безопасного нахождения людей в зданиях различного функционального назначения.

Наш сервис приятен, понятен и не обременителен. Он предназначен для хорошего настроения, уверенности в собственных силах, душевного здоровья, человеколюбия, спонтанного проявления доброты и благополучия.

Осознайте собственную значимость. Перестаньте тонуть в ненужных процессах. Выбирайте сервис. Начинайте жить